左旋螺母转动手柄力封闭型凸轮机构极限尺寸覆盖系数结帮机外齿刚轮图样近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，宝龙地产及CFO整体的财务成绩平均分为78.75分，表现相对较差。宝龙地产现任首席财务官为廖明舜，2009年8月加盟宝龙地产，为公司副总裁，分管财务管理中心、资金管理中心、资产管理中心，负责本公司整体资本运作、融资、税务及综合财务管控。在加入宝龙地产前，其曾担任福建省政府农办及福建大世界企业集团有限公司董事、财务总监、财务公司总经理、福建东百集团股份有限公司独立董事、福建省会计学会民营分会副秘书长等职务。
首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，宝龙地产有息负债规模合计为592.5亿元，较2019年同期增长19.47%，其中短期有息负债占比为38.32%。截至6月末，公司货币资金为264.42亿元，对短债的覆盖系数为1.16倍，除掉受限制现金后，覆盖系数为0.98倍，现金水平一般。
而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，宝龙地产的资产负债率为76.28%，而剔除预收款后的资产负债率为73.24%，触及监管给出的“剔除预收后资产负债率不超70%”红线%，分拆商业上市较大程度地降低了公司的杠杆率。此外，宝龙地产还有8.01亿元的永续债，调整永续债后的资产负债率上升3个百分点至76.74%。
从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
2020年上半年，宝龙地产对合营、联营的投资为59.7亿元，占比总资产仅3.45%。而当期公司的少数股东损益为12.45亿元，占净利润的35.62%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为11.35%，与2020年H1的损益占比有一定的差距。通常来说，若少数股东损益与少数股东权益持续不匹配，明股实债的可能性会更大。但公司的少数股东权益增长较快，2020年上半年，公司的少数股东权益为77.04亿元，占总权益的18.77%。
在债务对于利润表的影响方面，截至2020年6月末，宝龙地产上半年的利息开支为19.8亿元，占当期营业收入的11.53%，其中资本化金额为11.37亿元，利息资本化率为57.42%。宝龙地产上半年的平均融资成本为6.22%，资金成本不算高。上半年净资产收益率为6.9%，在与公司收入相邻的几家公司中，这一水平属中等偏上。
最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，上半年，公司新增土储237.6万平方米，截至2020年6月末，公司的土地储备为2860万平方米，按2019年的销售面积376.75万平方米估算，土储倍数约为7，比较充裕。Wind数据显示，上半年宝龙地产的ROIC为1.6%
